Все об уступке недвижимости в новостройке

В Санкт-петербурге существует несколько вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки заключается в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

Приобретая недвижимость на условиях долевого участия, заключается договор с двумя участниками

• Первый участник - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона является продавцом. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации двухстороннего договора компания-застройщик несет ответственность и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не исполнены денежные обязанности (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае когда была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно обратить внимание на проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие компании-застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто продаёт квартиру по переуступке?

Купить квартиру в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть как физические лица, так и компании, а также закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали недвижимость с целью продажи.
• Подрядные организации - В основном в этой роли выступают организации работающие с девелопером на проекте. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством квартир.
• Собственники, приобретающие жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности.

Кто может стать собственником квартиры по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Однако наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все уже распродано. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Список необходимых документов

Чтобы зарегистрировать переуступку по всем правилам, обе стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• Когда продавец жилья в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Ramada Encore bу Wyndham в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки